Direto com o Especialista
A DIMOB e outras declarações complementares ao Imposto de Renda
Leia abaixo as dicas da advogada Luciana Lozich sobre pagamento de taxas condominiais .
Luciana Lozich Silva
Advogada, OAB/PR nº 68.405. Graduada pela UNIBRASIL- FACULDADES DO BRASIL em 2004, Pós Graduada em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Curso LFG, Pós Graduada em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola da Magistratura do Trabalho. Especialista em Direito Imobiliário. Trabalhou como assessora de juiz em 1º e 2º grau de jurisdição, assim como atuou como advogada em empresa Multinacional. Sócia do Escritório Karpat Sociedade de Advogados de Curitiba/PR. Advoga em processos imobiliários, carteira de condomínios e trabalhistas.
1. Portal do Conhecimento Condominial – Dra. Luciana, o boleto condominial, deve ser em nome do inquilino ou do proprietário?
Dra. Luciana: O boleto de condomínio deve ser sempre emitido em nome do proprietário que é efetivamente o dono da unidade, porque o inquilino/locador não é dono do imóvel. Portanto, em caso de inadimplência do condomínio, quem responde em caso de não pagamento da obrigação é efetivamente a propriedade a qual está vinculada o débito.
2. Portal do Conhecimento Condominial – Existe alguma ilegalidade ou possibilidade de inconformidade legal, em constar no boleto do condomínio o nome do inquilino e não o do proprietário da unidade?
Dra. Luciana: Sim. É uma dúvida bem recorrente esta pergunta. Não se recomenda que o proprietário deixe na responsabilidade do inquilino o pagamento de taxas condominiais, pois a taxa de condomínio, assim como o IPTU são dívidas ligadas ao imóvel e não tem como alguém que é um terceiro responder por isso.
3. Portal do Conhecimento Condominial – Qual é a base jurídica que justifica o nome de quem deve constar no boleto condominial?
Dra. Luciana: O art. 1336, I do Código Civil diz que é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio. E quando a lei menciona condômino, este é o proprietário e não locador. O inquilino é morador, mas não condômino.
4. Portal do Conhecimento Condominial – Existe jurisprudência sobre essa questão? Pode citar uma ou duas que mostrem decisões importantes?
Dra. Luciana: Sim, as jurisprudências abaixo demonstram que as obrigações do pagamento da taxa condominial são relativas ao imóvel e devem ser cobradas diretamente do proprietário. Nada impede que no contrato de locação esteja estipulada cláusula na qual o locador é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, mas o boleto deve vir em nome do condômino.
“As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial.” Acórdão 901070. 20140111008923APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/10/2015, Publicado no DJE: 23/10/2015. Pág.: 213)
“A cobrança de taxa condominial deve ser direcionada ao possuidor da unidade integrante do condomínio, a teor do art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das quotas de despesas de condomínio, em virtude de se consubstanciarem em obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel – titular do domínio – quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador, locatário ou comodatário, etc.), podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.” Acórdão 860974 20130710062792APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/04/2015, Publicado no DJE: 20/04/2015. Pág.: 177)
5. Portal do Conhecimento Condominial – O nome dos moradores inadimplentes pode constar no boleto do condomínio, onde todos possam ver?
Dra. Luciana: Jamais. O inadimplente não pode ser exposto de forma alguma, principalmente o seu nome não pode ser divulgado de forma vexatória, sob pena do Condomínio responder processo indenizatório por danos morais. O débito é da unidade e deve ter o mínimo de exposição possível.
6. Portal do Conhecimento Condominial – O representante legal do condomínio pode trocar o nome no boleto bancário de pessoa falecida por um dos herdeiros?
Dra. Luciana: O representante do condomínio não pode fazer essa troca voluntariamente só porque o dono da unidade faleceu. Como essa questão depende de regularização de inventário judicial ou extrajudicial o recomendável é que os herdeiros regularizem a questão informando quem ficará responsável pelo boleto. O síndico pode fazer uma simples notificação extrajudicial a qualquer dos herdeiros para que essa questão seja regularizada. Enquanto não estiver findado o processo de inventário, o boleto continua em nome do falecido, porém, quem responde pelas dívidas são os herdeiros.
7. Portal do Conhecimento Condominial – É possível colocar o nome do inquilino no boleto mesmo em caso de uma possível inadimplência?
Dra. Luciana: Não. Conforme explicado acima, o condômino é responsável pela taxa de condomínio e a unidade responde pelo débito em casos de execução da dívida. Portanto, é ineficaz que seja colocado o nome do inquilino no boleto de condomínio por mais que ele tenha contratado com o dono da unidade o pagamento das taxas condominiais.