Dr. Danilo Serra Gonçalves: Já está pacificado, ou seja, todos concordam, que o condomínio não pode negar aos condôminos a utilização de serviços essenciais tais como: garagens, gás, escada, elevadores. Alguns juízes têm entendido que estando claro na convenção do condomínio, poderá ocorrer impedimento de uso dos espaços destinados a celebrações por condôminos inadimplentes. Mas, o assunto é bastante controverso, pois alguns também existe alguns juízes que entendem que os condomínios dispõem de várias formas de cobrança para receber seu crédito, logo não terá prejuízo.

A orientação que damos é que os síndicos e administradora estejam realizando a cobrança das quotas condominiais em atraso, conforme previsto em suas convenções, seja na forma e após o vencimento.

Não deixem acumular muitas quotas condominiais, embora hoje não mais precisemos ajuizar ação de cobrança, partindo diretamente à Execução com imediata penhora, o litígio é sempre desgastante.

Primeiro: para deixar as regras claras as orientações devem ser aprovadas em assembleia, com 2/3 da totalidade dos condôminos (proprietários) e estar presentes nos seguintes documentos do condomínio – a alteração de convenção e suas alterações têm que ser realizadas sempre levando em consideração as regras previstas no art. 1332 a 1334. – O 1333 é bastante importante.

Segundo: divulgue as regras, sempre que um morador novo chegar entregue cópia da convenção do condomínio e regimento interno, quando for necessário faça circulares;

Terceiro: não exponha condôminos a constrangimento, não se pode divulgar o nome dos inadimplentes em área comum, pois a inadimplência só interessa aos condôminos, e não aos visitantes/prestadores de serviços/funcionários.

Quarto: Independente de previsão legal na Convenção quanto ao protesto, após o vencimento da quota condominial, o síndico poderá apontar a quota condominial vencida junto ao Cartório de Protesto, conforme o previsto no art. 1º da Lei 9.492/1997.

Assim que protestado, imediatamente, o nome do devedor será incluído nos órgãos protetores de crédito – Serasa-/Expirian, Boa Vista.

Na data de 10 de novembro de 2017, o provimento nº 269/2017 foi assinado, mudando o Código de Normas do Estado do Paraná, Normatizam que os documentos necessários para o protesto de quotas condominiais são os seguintes:

“…

Art. 744. (…)

….

• 3º Para protesto do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, o Condomínio deverá apresentar planilha com valores atualizados, assinada pelo síndico, na qual conste a especialização do crédito condominial, convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuições ordinárias ou extraordinárias ou a aprovação destas em assembleia geral, bem como a indicação do nome, endereço e CPF ou CNPJ do condômino devedor. … “

Recomendamos antes de tomar tal atitude, para que o Condomínio não venha responder por protesto indevido, esteja o síndico analisando a Convenção de seu Condomínio para verificar em qual prazo poderá iniciar o procedimento de cobrança, já que o protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos.

Recomendamos, também, que estejam consultando os assessores jurídicos da Regional Norte do Secovi/PR quanto a documentação necessária para apontamento a protesto.

Dr. Danilo Serra Gonçalves: Existem decisões judiciais permitindo a restrição de uso, tendo como justificativa, de que não é aceitável o uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial, desde que haja previsão quanto à possibilidade de proibição de uso de áreas comuns por parte do condômino inadimplente na Convenção do Condomínio.

Reiterando que jamais poderá́ o inadimplente ser impedido de usar garagem, portões de acesso, gás, ou seja, o que é essencial à sua dignidade humana.

No entanto, em agosto de 2016, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça datado de agosto/2016, decidiu:

“…o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será́ identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3o do art. 1.331 do Código Civil). Independentemente se a área comum for de uso essencial, social ou de lazer, ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só́, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. … “

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Morador-inadimplente-n%C3%A3o-%C3%A9-impedido-de-utilizar-%C3%A1rea-coletiva-de-condom%C3%ADnio – Acessado em 29 de novembro de 2018

Explicando a decisão judicial, o entendimento dos juízes é que o proprietário da unidade quando adquiriu o imóvel, adquiriu de forma inseparável todo o conjunto de espaços e aparelhos do condomínio, sendo estes privado ou comuns e, portanto, tem direito ao seu uso é irrestrito, assim  síndicos/administradores nunca impeçam os inadimplentes de utilizar áreas de lazer do condomínio.

Independente da polêmica da utilização ou, não das áreas comuns, orientamos para que os condomínios estejam atualizando suas convenções aplicando as normas previstas no **§1º do artigo 1.336, 1.337 e seu parágrafo único, ambos do Código Civil e estejam, prontamente, realizando, a cobrança das quotas condominiais.

Ações preventivas e educativas sempre devem prevalecer.

Dr. Danilo Serra Gonçalves: O condomínio nunca deve expor o nome dos condôminos nas áreas comuns sob pena de responder ação de indenização por dano moral.
Pode e deve demonstrar aos demais condôminos o número da unidade devedora, valor do débito, por meio do balancete que é enviado mensalmente, deve este ser enviado de forma lacrada, pois só́ aos mesmos interessam. O condomínio deve cobrar os devedores, pois a cobrança é licita e exigível, mas tal deve ser dentro dos parâmetros legais, não devendo ser de forma vexatória.

A cobrança de quotas condominiais sempre deve vir da administração/escritório em envelope lacrado, destinado à unidade, mediante protocolo, e no teor da referida carta de cobrança  sempre tratar o morador com urbanidade.

**Art. 1.336. São deveres do condômino:

 I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

• 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
• 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Fonte: https://secoviunihab.com.br/links-normas-e-leis/ – Planalto

Para ler o as orientações legais na integra acesse nossa seção do Portal do Conhecimento Condominial – Links Normas e Leis –  https://secoviunihab.com.br/links-normas-e-leis/