Ferramentas e Materiais
Época de chuvas?
Veja este “guia” para que o seu condomínio esteja com tudo em dia para enfrentar a chuva com segurança. Vamos falar sobre ações preventivas, manutenções, plano de contingência e, inclusive, de seguros!
Com a chegada dos dias mais quentes e do verão, começa também a temporada de chuvas. Aliás, o período que compreende os meses entre dezembro e abril costumam ser os mais chuvosos do ano. Você sabe se o seu condomínio está pronto para essa época do ano?
Ao passo em que o verão é uma das estações mais deliciosas e alegres, muitas regiões do país sofrem com o excesso de chuvas, enchentes, desabamentos, queda de árvores e até mesmo raios, que deixam muitas casas e empresas sem luz e acesso à internet. Isso sem falar no risco de graves acidentes envolvendo carros e pessoas, não é mesmo?
Os condomínios também precisam se preocupar, principalmente no sentido de averiguar se a manutenção está em dia para não colocar a segurança de ninguém em risco, além de evitar despesas com manutenções emergenciais.
Para dar aquela forcinha, preparamos um importante check list que você síndico deve fazer para enfrentar esta época com maior segurança! Aliás, algumas cidades definem este período como “OPERAÇÃO GUARDA-CHUVA”. Você já tinha ouvido falar?
Vale lembrar que a verificação que vamos indicar a partir de agora deve ser feita obrigatoriamente, em caráter preventivo, uma vez ao ano!
18 ITENS FUNDAMENTAIS QUE PRECISAM SER VERIFICADOS!
1 – LIMPEZA de ralos, grelhas, calhas no subsolo, térreo e topo do prédio (barrilete)
2 – COLOCAR ou TROCAR telas nos ralos por onde passa água pluvial para evitar entupimento e diminuir a sujeira
3 – VERIFICAR toldos, coberturas, telhados, luz piloto e antenas.
5 – AVERIGUAR saúde das árvores e solicitar na prefeitura as devidas podas. Se suspeitar de queda, acionar os órgãos competentes.
6 – CHECAR se nas áreas comuns tem a placa de alerta conforme exigência da NBR 5419/2015 – “não circular pelas áreas externas em caso de tempestade”.
7 – REVISÃO do gerador: troca de óleo, filtros e limpeza do tanque de combustível após abastecimento.
8 – TESTAR sistema de iluminação de emergência.
9 – REVISAR quadros elétricos
10 – CONFERIR bombas que fazem a retirada do local e as bombas de poço
11 – LIMPAR o poço do elevador e checar se não existe infiltração ou água empossada.
12 – VER se o encanamento está identificado para ação rápida se for preciso fechar imediatamente.
13 – REVISAR sistema de segurança que é abastecido pelo gerador, caso falte energia.
14 – CHECAR se o sistema dos portões elétrico/eletrônico está protegido das chuvas e aterrado e se eles estão alimentados pelo gerador caso falte fornecimento de energia.
15 – LIMPEZA da tubulação de água da chuva e esgoto, caixas de esgoto e drenos no jardim.
16 – VERIFICAR a fixação de barreira mecânica, condições de limpeza e impermeabilização de respiros de subsolos.
17 – AVERIGUAR o topo do prédio, garagens e térreo para ter certeza quanto à infiltrações e vazamentos.
18 – Se a portaria for remota / virtual FAZER uma reunião com a empresa prestadora do serviço para criar protocolo emergencial para possíveis falhas na comunicação.
O estacionamento de um prédio residencial do Noroeste, em Brasília – Distrito Federal, ficou completamente alagado. Em vídeo gravado por morador, é possível ver a garagem tomada pela água.
Fonte: R7
Faça um mapeamento e elabore um plano de medidas preventivas!
Garagens, quando abaixo do nível da via pública, são muito fáceis de serem alagadas
FONTE: Condomínios – SC.
Quando falamos em alagamento logo pensamos nos subsolos, que ficam abaixo do nível da rua, não é mesmo? Estes espaços são mais propícios ao alagamento, seja pelo vazamento de alguma tubulação, por força da pressão negativa provocada pela água acumulada no solo em torno e abaixo do nível do subsolo, o que chamamos de lençol freático. Vale reforçar que toda a parte do subsolo deve ter um sistema de drenagem para coletar essas águas e transferir para um pequeno reservatório, que deve estar localizado abaixo do piso. O volume coletado fica armazenado nessa caixa e, quando atinge determinado nível interno, aciona um dispositivo que ativa as bombas de recalque. A função do equipamento é lançar, através de sucção, a água contida na caixa para o sistema pluvial público, protegendo o subsolo dos alagamentos. Em casos de chuvas muito intensas e prolongadas, as bombas põem não dar conta de lançar tanta água à rede pluvial pública, sendo preciso aumentar a quantidade de bombas de recalque regulando (uma a uma) a altura dos níveis de água para acionamento automático. Os condomínios também podem/devem contar com o apoio de um sistema sonoro que alerta quando a segunda bomba começar a funcionar, ou seja: colocando os moradores em estado de alerta para possíveis alagamentos, tendo tempo hábil de remover veículos e pertences. Outra recomendação é a de que os condomínios tenham uma bomba de recalque manual com motor a gasolina no térreo, caso falte fornecimento de energia ou quando as outras bombas não forem suficientes. Barreiras de contenção também podem ajudar. O ideal é treinar alguém no condomínio para quando o zelador não estiver presente, pois ninguém pode prever falhas de energia elétrica e possíveis inundação.
Mas se engana quem pensa que os alagamentos / inundações acontecem apenas em andares abaixo do nível da rua. Os topos de prédios também podem sofrer com este problema, trazendo o alerta para que toda a edificação de um condomínio seja realizada para identificar áreas vulneráveis que estejam precisando de manutenção.
VEJA O VÍDEO QUE MOSTRA O ALOGAMENTO NO TOPO DE UM PRÉDIO.
FONTE: @ODIRLEY.ROCHA
Para evitar situações como estas que mostramos, tanto nas garagens quanto nos topos de prédios e em outros locais, é importante mapear pontos de alagamento para, se necessário, remanejar os ralos. Além disso, ter conhecimento sobre as vias públicas que fazem entorno ao endereço também é fundamental.
Uma das medidas que podem ser adotadas, em caso de entupimento constatado, é a limpeza com jatos de água nas lajes impermeabilizadas, telhas e calhas. A remoção da poeira de cimento, para proteção de ralos durante a limpeza, não pode ser esquecida. O condomínio deve, pelo menos uma vez ao ano, fazer limpeza com desentupimento.
INFILTRAÇÃO NA LAJE DE COBERTURA
Este é um assunto muito polêmico, afinal de contas, quando acontece este tipo de problema, quem é o responsável? Quem paga a conta das manutenções?
Quem esclarece é o próprio Código Civil: quando a situação acometer a cobertura de estruturas que atendem de forma coletiva os moradores, a responsabilidade e o dever de manutenção e conservação é do condomínio. Quando estamos diante de situações que envolvam coberturas privativas, o proprietário é quem arca com as despesas de conservação. E, se problemas em outras unidades forem decorrentes de uma unidade primária, esta fica responsabilizada de ressarcir todos os outros.
O QUE FAZER EM DIAS DE CHUVA MUITO FORTE?
O primeiro passo é que o síndico responsável tenha um plano de contingência personalizado para as demandas do condomínio, já prevendo possíveis medidas para o que pode acontecer diante de grandes chuvas e inundações.
5 ações importantes para começar um bom plano de contingência
- Durante chuvas fortes bloquear o acesso às quadras, piscinas e parquinhos.
- Em casos mais sérios, com tempestades severas, orientar aos moradores que desliguem seus eletroeletrônicos. Caso o condomínio não tenha gerador, orientar também que esperam a tempestade passar para voltar a usar o elevador.
- Desligar portões e elevadores que possam ficar submersos para que não queimem e causem incêndios.
- Fluxo de água: deixar portões abertos para a água correr?
- Fotografar / filmar os danos caso seja necessário acionar seguro
Vale ressaltar que este documento não só pode como deve ser direcionado a todos os funcionários e moradores. Simulações também são importantes para que, em situação real, todos saibam o que fazer.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Você sabia que o nosso país é o que mais sofre com a incidência de raios em todo o mundo? Pois é: são cerca de 70 milhões por ano, 300 pessoas atingidas e 100 mortes. Diante disso, é fundamental que o síndico invista neste tipo de manutenção, exigindo das empresas responsáveis laudo e ART, assegurando que o serviço seja prestado por profissionais habilitados.
- Quadros de energia elétrica: averiguar instalações de terra e neutro.
- Para-raios: precisam estar em perfeito funcionamento. A verificação deve ser através da medição ôhmica para assegurar o funcionamento das descidas.
- Antenas: é preciso ter certeza de que as antenas estão conectadas, bem como outros elementos metálicos em cobertura, ao sistema de aterramento do edifício. Operadoras de TV a cabo são responsáveis pelo aterramento de todo o sistema, bem como pela conexão ao sistema de para raios.
IMPORTANTE: as antenas coletivas não podem ser mais altas do que os para raios!
O seu condomínio não tem gerador?
Caso esta seja a realidade do seu condomínio, sugerimos que o síndico / administradora estabeleçam uma medida preventiva, junto ao zelador e demais colaboradores, para que todos saibam como agir em caso de queda de energia. Simulações de como abrir e fechar portões, além de como acionar manualmente os elevadores, são muito importantes.
Além disso, com muita chuva e sem fornecimento de energia, as fossas internas de um condomínio podem encher e, com isso, a água não sai. É função do zelador ficar de olhos bem atentos para colocar em ação uma bomba manual.
Outras precauções:
- sistema de iluminação de emergência (capacidade de fornecimento de energia das baterias)
- áreas como acessos, escadas, garagem e portões não podem ficar escuras NUNCA.
- lanternas na portaria (além das lanternas de celular) – caso apaguem as luzes, porteiros/zeladores precisarão circular pelo condomínio para ver que não tenha ninguém preso no elevador, por exemplo.
- bateria extra ou nobreak para interfone
Queda de energia sem gerador
- verificar se o sistema emergencial de iluminação está operando.
- designar colaborador para abrir e fechar manualmente os portões.
- conferir se não há ninguém preso no elevador.
- ligar na concessionária e informar a queda de energia
Queda de energia com gerador
- verificar se o gerador foi acionado e se todos os equipamentos atendidos por ele estão funcionando.
- conferir se no momento em que houve a queda de energia e o acionamento do gerador ninguém ficou preso no elevador.
- ligar na concessionária e informar a queda de energia
- se o seu condomínio tem gerador, o mesmo garante a volta do funcionamento da portaria. Por isso é fundamental que ele esteja funcionando 100% para manter a automação do sistema. No entanto, caso perceba problemas, acione a empresa prestadora do serviço para receber orientações.
Evite obras na temporada de chuvas!
Em linhas gerais esta época de chuva também é época de férias. Portanto, não é uma data NADA indicada para obras. Com chuvas e ventos, objetos podem voar ou cair e machucar as pessoas. Se as obras forem em caráter emergencial e em lajes sobre áreas habitadas, indica-se a montagem de toldos sobre a área que será trabalhada para evitar danos às unidades abaixo.
Ventos fortes: o que fazer?
Vendavais podem estragar fachadas e causar outros problemas muito graves no entorno do condomínio, sendo inclusive responsáveis por até mesmo machucar as pessoas. Quando chega esta época do ano, é imprescindível que o condomínio coloque em ação a revisão de todos os objetos e partes que possam se desprender e sair voando, garantindo que estejam devidamente fixados. Se for o caso, recomenda-se a remoção deles.
Veja o vídeo de como ficou um condomínio em Curitiba (PR) após um forte vendaval:
ATENÇÃO ESPECIAL:
- antenas
- para raios
- pastilhas da fachada
- janelas
- vasos
- grades
- toldos
- telhados
- muros
- ferramentas
- latas
- lixeiras
- cadeiras
- vassouras
Informações na portaria: tenha em mãos!
É dever do gestor do condomínio deixar, na portaria, o telefone/contato de todas as empresas que atendem o local para casos de emergência. São eles:
- Abastecimento e manutenção do gerador;
- Portaria remota/virtual;
- Fornecedores: portões, gerador, elevador, desentupimento, abastecimento do gerador, bombas, encanador;
- Concessionárias de luz e água;
- Bombeiros e Polícia;
- Administradora, Zelador, Síndico;
- Seguradora;
- Telefone de emergência de todos os moradores: eles precisam ser informados imediatamente sobre todos os casos emergenciais, desde alagamento de garagens até quedas de arvores! Use o site, APP do condomínio, lista de transmissão de WhatsApp (configurar para que apenas o síndico possa mandar mensagens).
IMPORTANTE: O ARTIGO 1348 DO CÓDIGO CIVIL COLOCA O SÍNDICO COMO RESPONSÁVEL
CIVIL E CRIMINAL POR TUDO AQUILO QUE ACONTECE EM SEU CONDOMÍNIO.
SEGURO: O ARTIGO 1346 DO CÓDIGO CIVIL DETERMINA COMO OBRIGATÓRIO PARA TODO CONDOMÍNIO!
Existem mais de 20 coberturas para os seguros condominiais. Para fazer uma apólice para o empreendimento, recomendamos que o síndico procure um corretor especializado e explique toda a estrutura do condomínio, suas necessidades e riscos sujeitos. Outro ponto importante é o valor das coberturas para que a indenização seja suficiente para cobrir tudo que possa sofrer danos nas áreas comuns. Para tal é necessário estimar a expectativa de perda de bens e o corretor auxilia no dimensionamento das coberturas de acordo com os bens segurados.
Mas afinal de contas, qual é a recomendação sobre cobertura?
Sem dúvidas, cobertura básica ampla, inclusive para alagamentos!
No entanto, se não for possível, a cobertura básica simples incluindo coberturas para vendavais e desmoronamentos.
Por que é importante cobertura contra alagamento?
– Pois assegura a cobertura de tudo que é de propriedade: gerador, bombas, casa de máquinas, elevador, piso, academia, pintura, etc.
E os veículos imersos por alagamento, são assegurados pela cobertura condominial?
– NÃO! Mesmo com a cobertura contra alagamento.
O condômino deve contratar cobertura de alagamento no seguro do seu veículo!
O vídeo acima, do AUTO ESPORTE, mostra um veículo de mais de 1.5 milhão de reais (sem seguro) completamente alagado em uma garagem de prédio na capital paulista.